Vous avez probablement entendu un conseiller bancaire ou un agent immobilier parler d'effort d'épargne pour indiquer un investissement immobilier où une partie des mensualités d'emprunt est payée par vos revenus personnels. Nous pensons que, pour la majorité des particuliers, les investissements immobiliers nécessitant un effort d'épargne sont de mauvais investissements. Cet article détaille trois raisons pourquoi.

Investissement immobilier avec effort d'épargne : actif ou passif ?

Un investissement immobilier avec effort d'épargne est un investissement qui ne s'autofinance pas. Ceci signifie que les revenus locatifs que vous percevez sont inférieurs au montant des mensualités de remboursement de prêt. C'est d'ailleurs pour cette raison vous payez de vos revenus personnels la différence entre la mensualité et les revenus locatifs, sympathiquement appelée « effort d'épargne ».

Dans l'ensemble, ce projet immobilier vous coûte plus qu'il ne vous rapporte puisqu'en plus de votre effort d'épargne cumulée, il faudra ajouter les frais d'acquisition, ceux de maintenance et les multiples taxes. Ce bien immobilier constitue bien un passif. Or, la règle n° 1 quand vous bâtissez votre patrimoine est d'acquérir des actifs et de limiter vos passifs autant que possible. Vous violez cette règle avec ce projet immobilier.

Remarque : Exceptionnellement, ce projet immobilier peut devenir un véritable actif si la plus-value à la revente est supérieure à la somme de votre effort d'épargne cumulée, des frais d'acquisition et de maintenance ainsi que les multiples taxes. C'est ce qui s'appelle de l'immobilier patrimonial, mais il est bien moins fréquent que ce que veulent faire croire la plupart de fournisseurs de service dans l'immobilier (agents immobiliers, courtiers en prêts immobiliers, conseillers de banque, etc.)

Limitation du nombre d'actifs que vous pouvez acquérir

Vos revenus sont une ressource limitée, qu'ils proviennent de salaires ou de rentes. Des biens immobiliers avec effort d'épargne limitent très vite le nombre de projets dans lesquels vous pouvez investir tout en maintenant votre qualité de vie. Par conséquent, vous limitez le nombre d'actifs potentiels à acquérir et votre futur patrimone avec.

À l'inverse, imaginez une seconde que les revenus de votre projet immobilier sont au moins égaux, voire dépassent, les mensualités de prêt. Si cet projet est enveloppé dans une société (SCI, etc.) soumise à l'impôt sur les sociétés, vous pouvez acquérir autant de véritables actifs que vous en avez les occasions.

Réduction significative de vos options pour un changement de résidence principale

Il existe de nombreux évènements de la vie qui peuvent vous pousser à vouloir changer de résidence principale : une famille qui s'agrandit, un conjoint qui trouve le travail de ses rêves dans une autre ville, un changement d'adresse pour permettre à votre enfant à haut potentiel d'intégrer un collège ou lycée de référence, etc. Dans ce genre de situations, l'effort d'épargne en cours sur vos investissements immobiliers limite encore plus votre capacité d'emprunt pour votre prochaine résidence principale. L'impact de cette limitation se fera particulièrement ressentir par exemple si la ville de résidence visée est plus chère ou si les taux d'emprunt ont augmenté significativement depuis l'achat de la résidence principale actuelle. On ne devrait pas avoir à choisir entre contribuer pleinement aux succès des gens que nous aimons et atteindre nos objectifs personnels.

En résumé, investir dans un bien immobilier avec effort d'épargne est rarement une bonne idée. Notre prise de position est motivée par le fait qu'un tel projet est un passif, qu'il limite le nombre d'actifs que vous pouvez acquérir et qu'il réduit significativement vos options de changement de résidence principale.

Pour plus d'articles fournissant des conseils d'investissement pour les particuliers, consultez notre blog.